《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,今年我國(guó)將深入推進(jìn)宅基地制度改革,尤其是在宅基地流轉(zhuǎn)方面將有較大的突破。

具體而言,改革在實(shí)現(xiàn)形式上將類(lèi)似于去年啟動(dòng)的農(nóng)村承包土地“三權(quán)”分置改革,重點(diǎn)是在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)。與此同時(shí),要探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤(pán)活利用空閑農(nóng)房及宅基地,增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。此外,還要探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿退出宅基地,并允許地方多渠道籌集資金,用于村集體對(duì)這部分農(nóng)民的補(bǔ)償。

到目前為止,宅基地制度改革試點(diǎn)已經(jīng)啟動(dòng)了兩年多的時(shí)間。據(jù)了解,其核心是保障和豐富宅基地用益物權(quán),構(gòu)建完整的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。去年11月27日,中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)再度明確提出,健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度。其中就特別提到了從實(shí)際出發(fā),因地制宜,落實(shí)宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)人士此前介紹,這輪改革的亮點(diǎn)之一,就是按照所有權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系,在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部探索宅基地的有條件有償使用和自愿有償退出的機(jī)制,同時(shí)還要穩(wěn)妥審慎地推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保等。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問(wèn)題研究所所長(zhǎng)朱啟臻告訴記者,宅基地是農(nóng)民一個(gè)重要的財(cái)產(chǎn),由于農(nóng)村的空殼化,很多宅基地得不到利用,房倒屋塌,滿院蒿草,確實(shí)是資源的浪費(fèi)。通過(guò)出租流轉(zhuǎn)等方式,能把資源利用起來(lái),將它盤(pán)活,對(duì)于增加農(nóng)民收入,繁榮鄉(xiāng)村,都是很有意義的。

中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長(zhǎng)鄭風(fēng)田也表示,從農(nóng)村發(fā)展的角度來(lái)講,宅基地過(guò)去沒(méi)有市場(chǎng)屬性,是“沉睡的資產(chǎn)”,農(nóng)民擁有宅基地,人卻在城市里打工,農(nóng)民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來(lái)任何的財(cái)產(chǎn)收益。這一塊“堅(jiān)冰”,其實(shí)不論是政府還是基層百姓,都希望能夠打破,這也是目前農(nóng)村最需要盤(pán)活的一份資產(chǎn)。

“不過(guò)這一步改革探索還是要小心,首先宅基地集體所有權(quán)是不能變的,但是使用權(quán)可以進(jìn)行租賃,甚至占有權(quán)也可以有償退出。”鄭風(fēng)田表示,無(wú)論是城市房地產(chǎn)還是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)都要保證房屋的居住屬性,要出臺(tái)政策防止炒作。農(nóng)村因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng),放開(kāi)宅基地,就需要防止囤積土地,炒作土地。

朱啟臻也表示,宅基地過(guò)去政策管制非常嚴(yán)格,應(yīng)該給農(nóng)民流轉(zhuǎn)的自由,但要注意不要以盤(pán)活宅基地為由來(lái)剝奪農(nóng)民利益。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥告訴記者,完善農(nóng)民宅基地管理制度,推動(dòng)農(nóng)民住房市場(chǎng)化改革,是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要舉措,需要把握好制度相容、農(nóng)民意愿和政府作為之間關(guān)系,千萬(wàn)不能強(qiáng)制農(nóng)民無(wú)償放棄農(nóng)村住房,更不能讓沒(méi)有條件融入城鎮(zhèn)的農(nóng)民失去農(nóng)村宅基地。

實(shí)際上,全國(guó)多個(gè)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地進(jìn)行探索。四川省成都市去年下半年就決定在2017年年底前在全市范圍內(nèi)全面推開(kāi)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)退出機(jī)制,2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰鎮(zhèn)青杠樹(shù)村,為了鼓勵(lì)農(nóng)戶積極騰退多余宅基地、宅基地面積較少的農(nóng)戶積極參與新村建設(shè),村里以人均140平方米為平衡點(diǎn),不足部分按每平方米30元的價(jià)格,向村集體資產(chǎn)管理公司交錢(qián)補(bǔ)足面積;超出部分,村集體資產(chǎn)管理公司予以收回,并按每平方米60元的價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)戶。

專(zhuān)家分析表示,目前宅基地退出的試點(diǎn)中,還存在很多問(wèn)題。首先就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在法律和制度障礙。由于當(dāng)前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn),同時(shí)對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行嚴(yán)格管理,因此,盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點(diǎn)中取得了成效,但是難以實(shí)現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。受政策法規(guī)的限制,宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)成了缺少法律支撐的空架子,市場(chǎng)機(jī)制也難以進(jìn)入農(nóng)村宅基地退出系統(tǒng)中,政府主導(dǎo)下的宅基地退出機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。此外,增減掛鉤使得試點(diǎn)規(guī)模受限、操作困難,資金鏈條薄弱導(dǎo)致補(bǔ)償資金來(lái)源不穩(wěn)定,宅基地退出過(guò)程中農(nóng)戶該如何與政府實(shí)現(xiàn)“雙贏”等,都是未來(lái)宅基地退出政策要研究的重點(diǎn)。