“以前村里都是土坯房，條件很差。我們利用宅基地改革的機(jī)會(huì)，把舊房基本都拆掉了?，F(xiàn)在不但在原宅基地上統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)新住房，還節(jié)約出12畝土地，準(zhǔn)備招商引資建廠。”在韶關(guān)南雄市鄧坊鎮(zhèn)馬戰(zhàn)村鵝公嶺小組，村干部鐘林法向市里宅基地改革專家組介紹村里的新變化。

鵝公嶺村小組宅基地新建農(nóng)房

村中祠堂兩側(cè)，一排排設(shè)計(jì)新穎的別墅式小樓正在建設(shè)。鐘林法說(shuō)，每套房子都是2層半，每套占地面積86.6平方米，露臺(tái)寬敞、采光明亮，通風(fēng)也很好。根據(jù)村祠堂內(nèi)公示的規(guī)劃圖，這片舊宅基地上準(zhǔn)備興建這種新式農(nóng)房83套，可滿足全村所有農(nóng)戶的住房需求。

南雄是國(guó)家新一輪宅基地改革試點(diǎn)縣。根據(jù)南雄市委改革辦公室的信息，《南雄市農(nóng)村宅基地資格權(quán)實(shí)施方案（試行）》等11項(xiàng)改革新政，已經(jīng)印發(fā)實(shí)施。11項(xiàng)改革新政，涵蓋農(nóng)村宅基地如何取得、如何使用、如何退出、如何繼承、如何抵押、如何擇位競(jìng)價(jià)等。

“改革創(chuàng)新明顯，制度設(shè)計(jì)完整。在保障農(nóng)民戶有所居的前提下，對(duì)盤活利用閑置宅基地，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很好實(shí)際效果?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授宋志紅長(zhǎng)期從事土地制度改革研究，他此行專門赴南雄實(shí)地調(diào)研，對(duì)南雄市這套改革新政評(píng)價(jià)很高。

參加調(diào)研的評(píng)科智庫(kù)秘書長(zhǎng)李濤認(rèn)為，新政策在整體設(shè)計(jì)當(dāng)中，農(nóng)民意愿和試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)際情況也得到充分尊重，“尤其是針對(duì)歷史原因形成的宅基地多占和違法占用等問(wèn)題，針對(duì)盤活利用，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興等問(wèn)題，都有具體的制度考慮?！?/p>

按照政策規(guī)定，城里人不能在農(nóng)村買房。但現(xiàn)實(shí)中，一些進(jìn)城落戶的子女繼承獲得父母長(zhǎng)輩在農(nóng)村的住房。南雄這次改革新政專門有一項(xiàng)《南雄市繼承農(nóng)房重建實(shí)施方案（試行）》，規(guī)定“因合法繼承取得農(nóng)房所有權(quán)的權(quán)利人在符合村莊規(guī)劃的條件下，可以申請(qǐng)重建，并有償取得70年期限的集體建設(shè)用地使用權(quán)?！?/p>

據(jù)介紹，在強(qiáng)調(diào)要保障“戶有所居”的同時(shí)，南雄也鼓勵(lì)自愿有償退出，以盤活閑置宅基地和閑置農(nóng)房，“分置宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)”是一大創(chuàng)新點(diǎn)。為破解農(nóng)村宅基地盤活利用的障礙，南雄市規(guī)定試點(diǎn)地區(qū)的宅基地使用權(quán)人可以向他人分置流轉(zhuǎn)最長(zhǎng)30年的宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，也可以參照集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)則辦理抵押貸款或轉(zhuǎn)讓。

有專家認(rèn)為，南雄市此舉是把通過(guò)流轉(zhuǎn)取得的不具有身份屬性的使用權(quán)定義為一種用益物權(quán)，放活了宅基地使用權(quán)。使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)、抵押、融資等，有利于促進(jìn)農(nóng)民增收和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

南雄市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局副局長(zhǎng)陳劍國(guó)介紹，南雄市農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)分為兩個(gè)階段，第一階段是編制規(guī)劃，規(guī)范審批管理，摸清人房地底數(shù)，建立剛性執(zhí)法制度，建立健全利益分配機(jī)制等，這些工作目前已基本完成；第二階段是開(kāi)展宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押、繼承、有償使用和自愿有償退出等制度探索，準(zhǔn)備用一年時(shí)間，分批次穩(wěn)步推進(jìn)改革試點(diǎn)。

陳劍國(guó)表示，南雄市每個(gè)鎮(zhèn)街均有1個(gè)試點(diǎn)村，每村一般選取1至2個(gè)村小組，依據(jù)村的自身?xiàng)l件，在宅基地有償退出、有償使用、使用權(quán)流轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)性使用、農(nóng)房繼承、抵押貸款、宅基地?fù)裎桓?jìng)價(jià)等試點(diǎn)任務(wù)中，認(rèn)領(lǐng)2項(xiàng)進(jìn)行封閉試點(diǎn)工作。

以南雄市珠璣鎮(zhèn)靈潭村為例，當(dāng)?shù)厮麄兂浞职l(fā)揮村民小組、理事會(huì)作用，調(diào)動(dòng)外出鄉(xiāng)賢及本村賢者參與規(guī)劃新農(nóng)村建設(shè)，初步探索出一套有償使用及有償退出的宅基地管理自治模式，不僅統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)212套新農(nóng)房，還盤活本村宅基地資源，引進(jìn)廠家共建起腐竹加工廠。

古市鎮(zhèn)窯塘村用土地入股和出租廠房模式，用盤活的宅基地引進(jìn)一家酸菜廠，一期將建設(shè)年產(chǎn)2000萬(wàn)斤客家酸菜生產(chǎn)線，同時(shí)分批流轉(zhuǎn)土地3000畝，用于蔬菜育苗、種植，可帶動(dòng)周邊大量村民科學(xué)種植芥菜，增加村民收入，讓當(dāng)?shù)卮迕裨诩议T口實(shí)現(xiàn)就業(yè)。